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市场真正的调整到来了!二手房惨了!



  相比一二线普遍限价的新房,二手房价格更能体现楼市的真相。今年以来,诸多一二线城市的业主发现,他们的房子贬值了,降价几十万也卖不出去了。

  8月份的数据更加直观。9月17日,国家统计局公布8月70城房价数据,其中多个城市二手房降温,价格连续数月下跌。

  在“房住不炒”的基调下,楼市调控持续趋紧,传统的“金九银十”不再有,开发商开启“打折促销”潮;中原地产等机构认为,二手房市场的变局,更昭示了楼市下调趋势已至。

  8月统计局数据中的广州二手房价格环比持平,同比降2%;另据21世纪经济报道调查,广州二手房市场的冷清,已经持续了数月之久。

  多位在广州有房的业主告诉记者,3月份的“小阳春”后,自己小区的房子就越来越难卖了,很多都是有价无市;最后卖出去的,都是下调了价格的。这些房源位于海珠、荔湾、番禺等多个区域。

  就价格梯级而言,总价相对较高的二手房“豪宅”更为惨淡。据中原调研,天河区二手房千万元以上的豪宅成交量严重萎缩,买家观望情绪浓厚,而业主让利降价幅度不大,双方陷入长时间的僵持。

  如珠江新城朱美拉公寓,一面积135平的房源,业主挂1300万元出售,被买家直接压至1180万元,业主无法接受而未成交。

  广州链家研究院数据显示,广州二手房整体成交均价从5月开始呈现明显下降趋势,截至8月底,已经连降4个月,达到年内最低水平,均价为2.2万元/平方米,平均每月环比跌幅为3.1%,其中环比跌幅最大的是6月份,跌幅达到8.6%。

  从各区来看,荔湾区、越秀区、花都区和番禺区的成交均价环比下降明显,均下跌超过4%。

  据链家测算,从二手房放盘开始到最终成交,每平米售价平均需要下降达3288元/平方米,按照月均贬值速度计算,则每月均价下降达822元/平方米。

  进入9月,广州新房市场出现了多个项目打折促销,业内人士认为,这将进一步加剧二手房市场的交易困难。

  “那些两年前高位入市的投资客就更悲剧了,现在亏本也卖不出去。”珠江新城一名中介人士说。

  广州二手房市场的冷清,一定程度上也折射了全国房地产市场的降温趋势,8月大部分城市二手房价格都呈现持平或下行。

  国家统计局数据显示,8月共有20个城市二手房价格出现下调,谷歌地图卫星地图怎么取消地名还有路线。为2019年以来最多,7月则有19个,6月20个。

  部分城市降幅明显。如乌鲁木齐和宜昌二手房价格下降1%,紧随其后的福州、济南、成都、安庆四个城市二手房价格下降0.9%;有些城市已经连续三个月以上持续下跌,比如济南、青岛、郑州等。

  过去三年来楼市火爆的诸多二线城市,二手房均进入了调整期。如杭州、南京、厦门、成都、重庆、长沙等地,不仅挂牌房源激增,成交价格也出现明显下跌。

  一线月一线城市二手住宅销售价格环比持平。其中,北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;同比则下降0.2%,是去年6月以来的首次下降。

  对此,中原地产首席分析师张大伟认为,二手房价格连续出现3个月20个城市下调,是最近2年来首次出现,主要是因为持续出台的政策叠加各种资金的收紧。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,二手房出现降温,充分说明市场进入淡季,购房需求不足。

  他认为,降温会使二手房挂牌数量上升,业主议价空间加大,最后实际成交价格也会下跌。

  张大伟分析,房价调整已开始出现从点到区域的趋势,热点城市逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高,楼市将继续降温。

  他指出,从整体来看,信贷政策也将影响2019年9-10月份房地产市场,后续如果没有明显的信贷变化,即若LPR没有降低,预计下调趋势将在2019年持续,“金九银十”也将难以出现。

  就在月初,南京土拍降温、多个地块底价成交、不少地块甚至低于区域楼面地价,由此可以看出,开发商拿地越来越谨慎,土地投资回归理性。楼市进入下半场,不仅开发商拿地更加理性,连买房人也是如此,楼市不容乐观。

  近期南京新房市场竞争激烈,开盘抢跑的楼盘越来越多,冲击着二手房市场。南京链家、我爱我家数据显示,南京二手房挂牌量猛增,挂牌的房源均已突破6万套。

  据365统计,从今年4月开始,二手房成交量持续下滑,房东开始主动降价卖房。很多房主的房子卖了一年,最终降价也都没能成功卖出去。

  就在5月11日,苏州发布调控新政,宣布园区二手房五年限售,紧接着,5月16日园区发布关于学区房的补充文件,调整园区新购住房学位政策,一个学位9年只能使用一次。猝不及防的是,7月25日苏州调控再加码,首先限售区域扩大,其次外地户籍购房门槛再升级。有网友评论,725政策是苏州史上最严厉的一次!

  新政一发布,直接对楼市产生影响,园区二手房迎来一波小寒潮。克而瑞数据显示,从6月中下旬开始,苏州二手房周成交套数开始有了下滑趋势。

  二手房市场开始下行。725新政落地后的首周,二手住房成交环比近3成的跌幅(7.15-7.21周成交2319套),甚至有学区房5月新政上台到7月新政上马,猛降65万多!

  可想而知,新政的来袭对一个城市的楼市带来的影响巨大,甚至决策着楼市的走向。

  新城5家在售楼盘中,有3家推出特价房源,共计32套!新城樾隽花园推出的特价房源并不多,优惠价格在3万元左右。

  即将加推的3#和5#由于暂时还未开盘,所以优惠政策还未定。但按照上次188㎡户型开盘的优惠政策来看,依然可能是认购优惠10000元,首付四成再多优惠5000元,五成多10000元。

  新城璞樾门第最近加推高层17#楼115㎡三房,小高层18#楼143㎡四房,另有洋房余房在售。项目当前高层均价19000元/㎡,洋房均价22000元/㎡。

  据新城璞樾门第的子夜顾问透露:目前认购5万元可以总价优惠1.5万元,注册新城的app—小新家,可以再减2000元,总共优惠1.7万元。

  值得一提的是,新北区某纯新盘还未上市,优惠已飘然而至。据售楼员透露,项目本周公开样板间,最佳女婿:三个男人伺候一个女人轮流值班做饭三人的厨艺绝了提前登记会员,参与活动,首开总价优惠8000元。此外,首开之时还有其他优惠可以叠加。

  多地楼市突发降价,这意味着什么?背后的原因又是什么?会不会蔓延到其他城市?

  影响的不只是广州一地。如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率,那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流。这就是房地产行业与众不同之处:它是信贷驱动型的,对于资金极其敏感。

  只要抓住了信贷,就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了,这一轮调控瞄准的就是信贷之水。

  发改委限制房企外债,银保监会规范房地产信托,央行严控房地产资金,监管部门严查资金违规流入房地产,这一切都以釜底抽薪的方式,让房企融资变得更加困难。

  如今,房企面临的就是资金之水被抽离的局面。这是最为致命的,外债被限制了,房地产信托被控制了,各种此前可以暗度的陈仓被封堵了,对于房地产企业来说,不得不面临现金流的最终考验。

  前不久,有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件,2019年下半年原则上将暂停拿地,以完成项目销售目标为第一优先级。

  这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金,越能在楼市新周期里获得先机。

  其二,楼市已经进入下半场,高增长不复存在,所有开发商都将面临新一轮的生死考验。

  今年上半年虽然号称楼市小阳春,但全国商品房销售面积出现下滑,而大量房企并未完成年度目标的一半,许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。数据显示,在今年公布销售目标的39家房企中,仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着,超过6成房企未完成全年目标的一半。

  时间进入7月,局面进一步下行。相比6月,百强房企7月销售规模环比降低近29%。这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素,百强房企的实际销售规模下滑更加严重。

  与此同时,房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底,全国已有274家房地产企业发布破产公告。虽然全国房地产企业高达9万多家,鱼龙混杂,倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现,无疑对所有开发商都发出了警示信号。

  为的就是保证现金流,国家统计局14日发布的2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况显示,1-7月份全国房地产开发投资72843亿元,增速比1-6月份回落0.3%。其中,住宅投资增速回落0.7%。1-7月份,房地产开发企业到位资金9.98 万亿元,增速比1-6月份回落0.2%。

  对于房企来说,比这些增速回落数据更要命的是资金,这也就是当年许家印宁可促销75折出售的原因。

  2018年,恒大的销售目标是5500亿元,而这里的销售额便是回款,也就是房企的命根子——现金流。但相比今年的目标6000亿,可以说非常保守了。根据恒大的半年报显示,恒大上半年利润同比腰斩(下跌49%),再结合促销降价,你会发现恒大这一举动也比较正常了。

  虽然目前楼市各项数据依然在增长,但增速开始下降,而7月份数据的增速下滑也反映了银保监会和发改委监管收紧融资政策的效果。

  看得出,虽然融资政策的收紧效果虽然不是很明显,但未来房企的融资环境会越来越紧,还是那句话,虽然大家都不好过,但这样“洗牌”则会加速房地产行业集中度,那些外部融资被掐断,内部现金又不够的中小房企,如果促销回款还不管用,基本上也就废了。

  话说房地产行业以两高一低出名,即高周转、高负债,低成本。虽然现在很多人说房企拿地的各种税费高的吓人,成本也不低,但相比土地和房价增值的暴利来说,简直是小巫见大巫。但即使这样,现金流对于房地产行业还是特别重要。

  用这句话来形容现在的房企,再贴切不过了。头部房企纷纷促销打折、裁员,对于楼市、宏观经济都不是好消息,但即便如此,该来的还是要来。

  虽然去年年底央行释放了一些流动性,市场利率也趋于下行,但放水流到房地产领域的资金非常有限,而且利率方面,央行副行长刘国强也公开表态称,房贷增量不扩张,房贷利率将不会下降;房住不炒的定位不能偏离;避免把房地产工具化;不把房地产当作刺激经济的手段。而目前政策也正是利用横盘、下跌慢慢的拖死那些投机客。

  总之,在强调控下,房企日子难过很正常,但欣慰的是,只有投机者和房企日子难过了,老百姓的日子才会好过。



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